Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości od 1 stycznia 2012 r. do 20 marca 2013 r., którego domagała się powódka, zostało naliczone na podstawie .Wzór wniosku o przyznanie służebności przesyłu oraz przyznanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości Zamieszczamy wzór wniosku, chętni mogą go przeredagować Jeżeli słup czy linie energetyczne przeszkadzają właścicielowi gruntu prawo pozostawia mu swobodę w wyborze działania. Można żądać ich usunięcia na podstawie wezwania, domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu za 6 lat wstecz (z uwagi na przepisy przejściowe w większości spraw okres ten będzie wynosił 10 lat) bądź ustalenia odpłatnej służebności Sąd Najwyższy w wyroku z 29.9.2011 r. przesądził, iż wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie może przekraczać jej wartości. O metodzie liczenia rekompensaty decyduje zakres ograniczenia własności nieruchomości (IV CSK 84/11). Orzeczenie jest konsekwencją poniżej przedstawionego stanu faktycznego. Problem ten został przedstawiony Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia. Odpowiedział on uchwałą w składzie trzech sędziów, zgodnie z którą dochodzenie przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości nie jest czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa w rozumieniu art. 209 k.c. Wiesław K. nie miał Ponadto np. jeżeli w sytuacji opisanej w pytaniach 1 i 2 osoba fizyczna korzysta z nieruchomości przeznaczonej wyłącznie na cele mieszkaniowe, bezumowne korzystanie z takiej nieruchomości również należy traktować jak usługę najmu/dzierżawy i w tym wypadku również znajduje zastosowanie zwolnienie z podatku VAT na podstawie " art Bezumowne korzystanie. Narzędziem, które może zachęcić byłego najemcę/dzierżawcę do zwrotu nieruchomości jest określenie w umowie wynagrodzenia, które Nadleśnictwo będzie naliczać pomiędzy ustaniem umowy a faktycznym zwrotem gruntu. Może być ono naliczone w wysokości dotychczasowego czynszu lub jego wielokrotności. III Ca 1170/18, Sposób orzeczenia o odsetkach za opóźnienie w zapłacie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. - Postanowienie Sądu Okręgowego w Łodzi Orzeczenia sądów Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. , poz. 643), art. 16 ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy - Ordynacja podatkowa Prawidłowo sporządzone wezwanie do zapłaty powinno zawierać następujące elementy: dokładną kwotę zaległości wraz z numerem faktury (lub innego dokumentu potwierdzającego należność) oraz datę wymagalności płatności, termin, w którym dłużnik powinien uregulować zaległość oraz formę płatności np. gotówka w kasie firmy (data wpływu 16 marca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 maja 2018 r. (data wpływu 14 maja 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania wynagrodzenia bezumowne korzystanie z nieruchomości - jest nieprawidłowe. BJy0RA. Dzisiaj przybliżamy sprawę odszkodowań za słupy energetyczne i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Pomimo upływu lat jest to nadal często nieuregulowane zjawisko i wielu właścicieli może ubiegać się z tego tytułu o należytą rekompensatę. Z naszego artykułu dowiecie się, kto może ubiegać się o odszkodowanie za słupy energetyczne, w jakich przypadkach i o jakie wartości można się ubiegać. A dla osób, które chcą walczyć o odszkodowanie za służebność przesyłu, przygotowaliśmy wzór wniosku do pobrania! Spis treści – Czego dowiesz się z artykułu? Kto może ubiegać się o odszkodowanie za słupy energetyczne? Po pierwsze musisz być właścicielem działki, na której stoją urządzenia przeznaczone do służebności przesyłu. Do urządzeń przesyłowych zaliczamy: słupy energetyczne, rury z gazem i urządzenia cieplno-kanalizacyjne. Na początku zapoznajcie się z treścią księgi wieczystej Waszej działki (potrzebne informacje znajdziemy w dziale III). Sprawdźcie, czy widnieją tam zapisy dotyczące urządzeń przesyłowych. Według art. 49 § 1 kc urządzenia przesyłowe to: “Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.” Jeżeli nie doszukaliśmy się w księdze wieczystej żadnych wpisów, skontaktujmy się z przedsiębiorstwem przesyłowym, który jest właścicielem słupów energetycznych. Poprośmy o dostęp do dokumentów stwierdzających prawne zajęcie nieruchomości. Jeżeli takie dokumenty istnieją, sprawdźmy, czy właściciel nieruchomości o tym wie i wyraził pisemną zgodę na użyczenie swojego gruntu. Zgodnie z prawem wyrażenie zgody na posadowienie urządzeń przesyłowych obowiązuje od 1985 roku. Zatem, żeby ubiegać się o odszkodowanie za służebność przesyłu, muszą być spełnione poniższe warunki: urządzenie przesyłowe jest własnością przedsiębiorcy, działka na której znajduje się infrastruktura przesyłowa (albo przebiega nad jej gruntem lub pod jej powierzchnią) jest naszą własnością, przedsiębiorca w sposób bezumowny korzysta z naszej nieruchomości, korzystanie z urządzeń przesyłowych jest konieczne dla ich właściciela, roszczenie nie uległo przedawnieniu. Czas stania słupów energetycznych, a przedawnienie odszkodowania Istotne jest udokumentowanie okresu stania słupów energetycznych na naszej posiadłości. Ma to ważny związek z tak zwanym prawem zasiedzenia. Prawo zasiedzenia obowiązuje w przypadku, gdy: Słupy energetyczne stoją na naszej działce ponad 20 lat, a dystrybutor prądu umieścił słupy w dobrej wierze (umowa z właścicielem działki). Słupy energetyczne stoją na naszej działce ponad 30 lat, bez uzgodnienia z właścicielem, mowa o postawieniu urządzeń przesyłowych w złej wierze. Zasiedzenie oczywiście dotyczy nie tylko słupów energetycznych, ale i innych urządzeń przesyłowych. Warto jednak wiedzieć, że przedawnieniu NIE ULEGAJĄ roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu oraz nakazanie usunięcia słupów i innych elementów infrastruktury przesyłowej. Natomiast zgodnie z art. 118 kc po 6 latach przedawniają się roszczenia o zapłatę wynagrodzenia / odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości lub wykupienie nieruchomości. Jak wycenia się odszkodowanie za słupy energetyczne? Na chwilę obecną nie istnieją akty prawne dotyczące wyceny odszkodowań związane z bezumownym korzystaniem z nieruchomości. Istnieją natomiast zalecane wytyczne, którymi posiłkują się rzeczoznawcy w takich przypadkach. Na wysokość odszkodowania za słupy energetyczne wpływ ma kilka czynników: cena gruntu za metr kwadratowy, czy jest to działka rolna, czy budowlana, jak usytuowanie słupów energetycznych zakłóca estetykę i utrudnia korzystania z działki, rodzaj i klasa gruntu, spadek wartości działki spowodowane staniem urządzeń przesyłowych. Biegły na podstawie powyższych kryteriów wycenia miesięczną stawkę czynszu dzierżawy, jaką właściciel dostałby dzierżawiąc grunt – mnożąc to przez okres stania urządzeń przesyłowych, ale nie większy niż 6 lat. Na wielkość odszkodowania za słupy energetyczne wpływa nie wielkość działki, a pas wyłączony z użytkowania i gospodarowania. Jak wyliczyć obszar wyłączony z użytkowania i gospodarowania? Obszar wyłączony z użytkowania i gospodarowania zależy od wielkości napięcia linii znajdującej się na naszej nieruchomości. Im jest ono większe, tym większy wydzielany jest pas. Dokładną wielkość napięcia linii znajdziemy w planie zagospodarowania przestrzennego, który znajduje się w Urzędzie Gminy. W większości przypadków zakłada się, że linie o napięciu 15-30 kW to pas 3-4 metrów. Linie 110 kW i większe to obszar między 9, a 15 metrów. Otrzymaną szerokość pasa mnożymy przez długość przebiegania linii energetycznych. Uwzględniamy również drogę dojazdową do pasa energetycznego np. w przypadku naprawy awarii. Szerokość dojazdu zawsze wynosi 2,5 metra. Łączna suma obszaru drogi dojazdowej i wyłączonego terenu z użytkowania wpływa na to ile odszkodowania otrzymamy. (źródło: Konieczny Dariusz, Kowalczyk Cezary, “Ekonomiczne aspekty ustanowieniasłużebności przesyłu w lasach”, Kołobrzeg, 2018) Odległość D[el] wskazuje minimalny odstęp w powietrzu, mający zapobiegać wyładowaniu zupełnemu w czasie przepięć. Przykładowo dla sieci o maksymalnym napięciu do 245 kV odległość D[el] wynosi 1,70 m. Wysokość odszkodowania za słupy energetyczne – ile przyznają sądy? Z kancelarii prawnej uzyskaliśmy odpowiedź, że wysokość odszkodowań za słupy energetyczne trudno sprowadzić do jednego mianownika. Ich wielkość to sprawa indywidualna. Natomiast dla uproszczenia przyjmuje się, że jest to równowartość 1/10 ceny rzeczywistej. Dla terenów przeznaczonych pod zabudowę rzeczoznawcy przyjmą stawkę 2-3 zł za metr kwadratowy miesięcznie. Zakładając, że suma drogi dojazdowej i obszaru wyłączonego z użytkowania wynosi 1000 m2, a kwota należna wynosi 2,50 zł za m2. To za miesiąc stania linii energetycznych należy nam się 2 500 zł. Po dziesięciu latach kwota to urośnie do 300 000 zł. W przypadku terenów rolnych kwota ta obliczana jest w inny sposób. Mnożymy powierzchnię zajętego gruntu przez stawkę wynikające z tytułu rocznej jego dzierżawy. Od wielkości przyznanego nam odszkodowania zostanie odjęta pięcioprocentowa opłata sądowa oraz inne koszty związane z postępowaniem takie jak pomoc prawna czy wstępne wyliczenia fachowców. Kalkulator odszkodowania za służebność przesyłu – jak obliczyć rekompensatę? Choć w przepisach prawa nie znajdziemy konkretnych kryteriów określających należne kwoty za bezumowne korzystanie z nieruchomości, to praktyka rzeczoznawców wskazuje możliwe sposoby na ich obliczenie. Zacznijmy od tego, że za służebność przesyłu możemy otrzymać odszkodowanie (za szkody) oraz wynagrodzenie (stricte za służebność przesyłu). Ilustruje to poniższy obrazek: (źródło: Konieczny Dariusz, Kowalczyk Cezary, “Ekonomiczne aspekty ustanowieniasłużebności przesyłu w lasach”, Kołobrzeg, 2018) Pierwszym krokiem do wyceny odszkodowania za słupy energetyczne jest obliczenie różnicy wartości nieruchomości ze wzoru: WSP = (W1*- W2) x PPE, gdzie: WSP to wartość wynagrodzenia za służebność przesyłu, W1* – wartość 1 m2 nieruchomości obciążonej urządzeniami przesyłowymi z niewypłaconym wynagrodzeniem za służebność przesyłu, W2 – wartość 1 m2 nieruchomości obciążonej infrastrukturą przesyłową z ustanowioną służebnością nieodpłatną albo wynagrodzeniem jednorazowym, PPE – powierzchnia pasa eksploatacyjnego. Szczegółowe omówienie wzorów, które możemy wykorzystać do kalkulacji wysokości odszkodowania lub wynagrodzenia za służebność przesyłu, znajdziemy w artykule: Dariusz Konieczny, „Odszkodowania i wynagrodzenia przy ustanawianiu służebności przesyłu”, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości. 20 (2012): 131–42. Droga ubiegania się o odszkodowanie za słupy energetyczne / służebność przesyłu Zanim skorzystamy z usług kancelarii odszkodowawczej, warto wykorzystać najpierw polubowny sposób porozumienia z przedsiębiorcą. Przeważnie jest to dobre rozwiązanie dla obydwu stron. Wiadomo, że właściciele nie chcą mieć na swojej działce dużych nieestetycznych obiektów, ograniczających możliwość całkowitego wykorzystania nieruchomości. Zmiana przebiegu linii przesyłowych dla dystrybutora może okazać się bardzo kosztowna i czasochłonna. Chcąc załatwić sprawę kompromisowo skierujmy pismo do właściciela słupów energetycznych o: Odszkodowanie za bezprawne wykorzystanie z gruntu za okres ostatnich 6 lat (maksymalny okres, o jaki możemy się ubiegać, jeżeli okres jest krótszy, to wpisujemy odpowiednią datę). Należności z tytułu odpłatnej służebności przesyłu. Chodzi o zapłatę za korzystanie z naszego terenu. Odszkodowanie za służebność przesyłu – podstawa prawna roszczeń Warto zauważyć, że art. 305[2] kc mówi tylko, że wynagrodzenie za służebność przesyłu powinno być “odpowiednie”. Choć samo wynagrodzenie nie jest sensu stricto odszkodowaniem, to ma ono na celu rekompensować: szkody planistyczne (podstawa prawna roszczenia to art. 36 ustawy o planowaniu przestrzennym), szkody polegające na zmianie użytkowania nieruchomości wskutek posadowienia nieruchomości. Całość ilustruje poniższy obrazek: (źródło: Jerzy Dąbek, “Określanie wartości nieruchomości przeznaczonych pod urządzenia infrastruktury technicznej oraz wartości szkód inwestycyjnych i wynagrodzenia za korzystanie z pasa służebności przesyłu” Nieruchomość w Przestrzeni 4, (2018): 182-97) Odszkodowanie za słupy energetyczne wzór Jak pisaliśmy na początku artykułu, musimy spełnić pewne warunki, aby uzyskać odszkodowanie za służebność przesyłu. Kluczowe jest, aby urządzenie przesyłowe należało do przedsiębiorcy, przebiegało przez nieruchomość, której jesteśmy właścicielem. W dodatku skierowanie do sądu o wynagrodzenie za służebność przesyłu powinny uprzedzić próby polubownego rozwiązania sporu. Warto pamiętać, że roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu nie ulegają przedawnieniu. Wzór pisma o odszkodowanie za słupy energetyczne można pobrać poniżej: W piśmie należy umieścić takie informacje jak: dane na temat nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu (numer księgi wieczystej, numer ewidencyjny), dane na temat przedsiębiorstwa korzystającego bezumownie z nieruchomości, opis urządzeń przesyłowych (ich rodzaj, parametry, umiejscowienie, obszar który zajmują wraz z pasem ochronnym i pasem dostępu), opis negocjacji przedsądowych i przyczyny ich niepowodzenia, wysokość oczekiwanego wynagrodzenia za służebność przesyłu, uzasadnienie wniosku. Firma przesyłowa nie chce płacić odszkodowania – co zrobić? Często zdarza się, że firmy przesyłowe w pierwszej kolejności próbują odrzucić nasze roszczenia – licząc, że zaniechamy dalszych prób walczenia o swoje należności. W wielu przypadkach zasłaniają się dobrem ogółu, podają zaniżone kwoty odszkodowań, unikają nas i nie odpowiadają na pisma. Jeżeli próby polubownego porozumienia nie doszły do skutku, wejdźmy na drogę sądowną. W tym celu należy dostarczyć aktualny wpis z księgi wieczystej. Ponadto musimy posiadać mapę z dokładnie ukazanym obszarem urządzeń przesyłowych oraz wpis do rejestru gruntu. Co nam przysługuje oprócz odszkodowania za służebność przesyłu? Oprócz odszkodowania za słupy energetyczne na naszej nieruchomości możemy ubiegać się o przebudowę infrastruktury, a nawet jej usunięcie. Mowa tu w szczególności o wszystkich instalacjach znajdujących się ponad naszym gruntem. Dystrybutor powinien wszystkie linie, kable zainstalować pod ziemią. Koszt przebudowany oczywiście leży po stronie przedsiębiorstwa przesyłowego. Informacje o autorze to pierwsza porównywarka cen prądu w Internecie. Dzisiaj nie tylko porównujemy koszty kWh energii elektrycznej oraz gazu, ale również tworzymy dla Was rankingi, recenzje oraz eksperckie artykuły z innych branż energetycznych, takich jak fotowoltaika, pompy ciepła czy magazyny energii. Jeśli ktoś, nie mając tytułu prawnego lub przynajmniej zgody właściciela, korzysta z jego nieruchomości, łamie prawa właścicielskie. Czasem robi to świadomie, czasem nie. To też często powód sporów, które trudno rozwiązać polubownie. Właścicielowi przysługuje jednak szereg roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, ale i użytkownik nie jest bezbronny. Bezumowne korzystanie z nieruchomości może przyjmować różne postacie. Może być na przykład efektem braku porozumienia między stronami odnośnie do dalszego użytkowania nieruchomości po wypowiedzeniu umowy. Może wynikać z nieświadomości użytkownika, że narusza czyjąś własność, albo odwrotnie — być działaniem celowym, a nawet złośliwym. Bezumownym korzystaniem będzie więc odmowa opuszczenia lokalu, do którego nie mamy tytułu prawnego, ale również parkowanie samochodu na nieogrodzonej posesji sąsiada. Mamy z nim też do czynienia w przypadku poprowadzenia linii przesyłowej przez czyjąś nieruchomość, bez jego zgody. Sprawdźmy więc, jakie możliwości ma właściciel chcący dochodzić swoich roszczeń, w świetle prawa. Roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości Właściciel nieruchomości, w zależności od sytuacji, ma prawo zażądać jej wydania, zaniechania naruszeń oraz przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Dodatkowo może ubiegać się o wypłacenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości i odszkodowania za jej zużycie, pogorszenie stanu lub utratę. Może przysługiwać mu też prawo zażądania zwrotu pobranych i niewykorzystanych pożytków albo zapłaty za nie. Drogi spełnienia roszczeń są dwie: polubowna, kiedy strony się porozumieją; sądowa, gdy nie mogą osiągnąć kompromisu. Punktem wyjścia powinna być jednak zawsze próba załatwienia sprawy między stronami. To prostsze rozwiązanie, a nawet jeśli okaże się bezskuteczne, sąd w ewentualnym procesie będzie to brał pod uwagę. Dużo zależy też od tego, czy korzystający działał w dobrej czy w złej wierze, a w tym przypadku podjęcie działań przez właściciela definiuje ową wiarę. Działaniem w dobrej wierze jest bowiem sytuacja, gdy osoba korzystająca ma przeświadczenie, że ma do tego prawo. Przykładowo, nieruchomość w momencie wynajęcia była wspólną własnością małżonków, ale ci się rozwiedli i w ramach podziału majątku, przypadła ona jednemu z nich, albo została sprzedana. Nikt jednak nie poinformował o tym fakcie najemcy. Dowiaduje się on o tym po jakimś czasie, zatem przez pewien okres faktycznie korzystał bezumownie, ale o tym nie wiedział. Inny przykład — przed lokalem, który wynajęto na prowadzenie sklepu, znajdują się dwa miejsca parkingowe. Okazuje się jednak, że umowa najmu lokalu ich nie obejmuje, a plac ma drugiego właściciela. Najemcy o tym jednak nikt nie wspomniał, a ponieważ w pobliżu nie ma innych lokali użytkowych, był on przekonany, że należą one do wynajmowanego przez niego lokalu, zatem pozwalał parkować tam swoim klientom. Od momentu jednak, kiedy te osoby zostaną poinformowane o obowiązującym stanie prawnym i otrzymają żądania od właściciela, działają w złej wierze. Sąd jednak będzie domniemywał dobrą wiarę korzystającego, dlatego każde działanie, które ją podważa ma znaczenie. Roszczenie wydania nieruchomości Jeśli właściciel nie może korzystać ze swojej nieruchomości, ponieważ włada nią inna osoba, nieposiadająca stosownego uprawnienia (umowa najmu, dzierżawy), przysługuje mu prawo do żądania wydania nieruchomości. Jest to roszczenie windykacyjne. Pozew składa się do sądu okręgowego właściwego miejscowo dla nieruchomości. Trzeba w nim określić: rodzaj żądania — nakaz wydania nieruchomości; wartość przedmiotu sporu, czyli w tym przypadku wartość nieruchomości; dokładny opis danej nieruchomości (adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej itd.); ewentualnych świadków — jeśli jest taka potrzeba. Zwykle wnosi się również o zasądzenie kosztów postępowania sądowego od pozwanego. W uzasadnieniu pozwu powinno się jak najdokładniej opisać sytuację — w jaki sposób pozwany wszedł w posiadanie nieruchomości, w którym momencie i w jakich okolicznościach rozpoczęło się bezumowne korzystanie z niej oraz czy i jakie podejmowano próby polubownego rozwiązania sporu. Wskazane jest przedstawienie dowodów na to, kto jest właścicielem nieruchomości. Należy również uiścić wpis sądowy, który wynosi 5% wartości sporu (wnosi go powód i jest to warunek niezbędny do wszczęcia postępowania). Roszczenie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń Może się jednak zdarzyć tak, że ktoś w sposób nieuprawniony korzysta z nieruchomości, ale nie przejmuje nad nią władztwa — czyli robi to w niepełnym zakresie. Przykładem może być skrócenie sobie drogi dojazdowej przez czyjąś posesję lub wypasanie zwierząt na polu sąsiada. Pamiętajmy również, że nieruchomością jest nie tylko grunt i budynki na nim posadowione, ale również przestrzeń nad i pod gruntem. Działanie zaś nie musi odbywać się na terenie danej nieruchomości, ale gdy na nią bezpośrednio wpływa, będzie stanowiło naruszenie prawa własności. Dlatego prowadzenie działalności powodującej duży hałas, nieszczelne szambo, z którego ścieki trafią na sąsiednią działkę, albo umieszczenie baneru reklamowego, który ogranicza dostęp światła, będzie również bezumownym korzystaniem z nieruchomości. Właściciel nieruchomości, którego prawo własności zostało naruszone, ale nie utracił władztwa, może wówczas żądać: przywrócenia stanu zgodnego z prawem, w efekcie czego pozwany nie może dłużej użytkować nieruchomości w dotychczasowy sposób; zaniechania naruszeń, czyli uszanowania prawa własności nieruchomości. To roszczenie ma charakter negatoryjny, a ciężar dowodowy spoczywa na właścicielu, którego prawo własności zostało naruszone. Warto tu podkreślić, że żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem, to nie to samo, co przywrócenie stanu pierwotnego. Składając taki pozew, właściciel nie może więc oczekiwać odszkodowania za zniszczenia lub naprawienia szkód ani oczekiwać zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia. Może jednak wystąpić dodatkowo o zapłatę należnego wynagrodzenia. Roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Jest to roszczenie uzupełniające. Można go dochodzić niezależnie od tych już omówionych lub równocześnie z nimi. Wynagrodzenie jest opłatą, którą musiałby właścicielowi uiszczać korzystający, gdyby miał tytuł prawny do użytkowania nieruchomości. W pozwie o zapłatę wynagrodzenia należy więc określić kwotę, której domaga się właściciel, oraz wskazać okres, jakiego dotyczy roszczenie. Należy w nim również uzasadnić wysokość wynagrodzenia, przywołując rynkowe stawki czynszu lub dzierżawy oraz wskazać dowody potwierdzające złą wolę pozwanego. Zwykle wnosi się też o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu oraz ewentualne przeprowadzenie rozprawy pod jego nieobecność. Pozew składa się do właściwego miejscowo sądu okręgowego, a warunkiem do wszczęcia postępowania jest opłacenie wpisu sądowego w wysokości 5% wartości sporu. Pozwany może przedstawić dowody potwierdzające jego prawo do korzystania z nieruchomości lub działanie w dobrej wierze (umowa najmu, służebność), albo próbować udowodnić, że z niej nie korzystał w sposób bezumowny. Może również zakwestionować okres, który obejmuje roszczenie i jego wysokość lub wykazać, że się przedawniło. To powód musi udowodnić, że jego żądania są zasadne oraz że pozwany działał w złej wierze. Jeśli zaś powód nie odniesie się do zastrzeżeń pozwanego, sąd uznaje je za prawdziwe. Sąd w swoim orzeczeniu może roszczenie: oddalić, jeśli pozwany wykaże, że nie korzystał bezumownie z nieruchomości, działał w dobrej wierze, spełnił już żądanie w całości lub kiedy roszczenie jest przedawnione; uwzględnić w części, zmniejszając wysokość wynagrodzenia o określoną kwotę, jeśli pozwany udowodnił jej wpłacenie, a także, gdy zasadnie zakwestionuje okres, jaki obejmuje żądanie albo sąd sam uzna, że kwota jest za wysoka; uwzględnić, gdy nie ma wątpliwości co do bezumownego korzystania z nieruchomości, kwota wynagrodzenia nie budzi zastrzeżeń, a zobowiązanie nie wygasło ani się nie przedawniło. Orzekając o wysokości przyznanego wynagrodzenia, sąd bierze pod uwagę stawki rynkowe oraz stan nieruchomości. Obowiązki samoistnego posiadacza nieruchomości Samoistnym posiadaczem jest ktoś, kto korzysta w sposób bezumowny z nieruchomości. Do momentu, w którym się o tym dowie, działa w dobrej wierze, a właścicielowi przysługują tylko roszczenie windykacyjne (wydanie nieruchomości) oraz negatoryjne (przywrócenie stanu prawnego i zaniechanie naruszeń). Kiedy posiadacz samoistny się dowie, że korzysta w sposób nieuprawniony, jest zobowiązany płacić wynagrodzenie oraz ponosi odpowiedzialność za pogorszenie jej stanu. Powinien również zwrócić pobrane i niezużyte pożytki oraz zapłacić za te zużyte. Samoistny posiadacz może jednak ubiegać się o zwrot nakładów koniecznych do utrzymania nieruchomości w należytym stanie, poniesionych w okresie bezumownego korzystania, ale tylko do chwili, gdy się o tym dowiedział. Może również zabrać elementy połączone z nieruchomością, za które zapłacił, lub domagać się zwrotu ich kosztu od właściciela. Przedawnienie roszczeń Roszczenia windykacyjne i negatoryjne, czyli domaganie się zwrotu nieruchomości, zaprzestania naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem, nie ulegają przedawnieniu. Jeśli zaś chodzi o wynagrodzenie i odszkodowanie, właściciel może dochodzić swoich roszczeń za okres 10 lat, ale z zastrzeżeniem, że musi wystąpić o nie w ciągu roku od dnia, w którym nieruchomość została mu wydana. Jeśli nieruchomość jest przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej, okres przedawnienia roszczeń skraca się do 3 lat. fot. tytułowa: 30 kw. Używanie lokalu bez tytułu prawnego zdarza się w praktyce dość często. W języku prawnym sytuacja ta to bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego. Ostatnio odpowiadałam na pytania związane właśnie z sytuacją, gdy właściciel skutecznie rozwiązał z najemcą umowę najmu. Mimo to lokator nie opuścił lokalu. Jakie prawa przysługują w takiej sytuacji właścicielowi? Po pierwsze uprawnienie do złożenia pozwu o eksmisję. Ale co z kosztami? Lokator nadal mieszka w lokalu, zużywa media, nie płaci czynszu, generuje koszty. Spokojnie. Na szczęście jest na to rada – odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Tobie jako właścicielowi przysługuje roszczenie w stosunku do byłego lokatora, który po zakończeniu stosunku najmu, nadal zajmuje Twój lokal. Odszkodowanie to ma charakter okresowy. Oznacza to, że osoba zajmująca twój lokal winna płacić Ci odszkodowanie co miesiąc. Kiedy mówimy o bezumownym korzystaniu z lokalu? Z zajmowaniem lokalu bez tytułu prawnego możemy mieć do czynienia w kilku sytuacjach: samowolne zajęcie lokalu – jest to sytuacja, gdy przykładowo lokal lub np. dom były przez dłuższy czas niezamieszkane, pozostawione bez opieki właściciela i nagle osoba trzecia po prostu lokal/ dom zajmuje i w nim zamieszkuje. Oczywiście bez zgody i najczęściej wiedzy właściciela. Dobrym przykładem może stanowić tutaj Squat. wygaśnięcie tytułu prawnego lub rozwiązanie umowy uprawniającej do korzystania z lokalu – sytuacja klasyczna, najczęściej występująca w mojej praktyce. Umowa najmu zawarta na czas oznaczony wygasa po upływie okresu na jaki została zawarta. Ewentualnie umowa jest rozwiązywana najczęściej z powodu zaległości czynszowych. Pomimo tego lokator nie opuszcza tym jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu pisałam tutaj. brak wykonania przez komornika orzeczenia sądu w sprawie przymusowego opróżnienia lokalu (wyrok eksmisyjny) – przyczyny braku wykonania wyroku mogą być różne. Najczęstsza to zawieszenie wykonania wyroku eksmisyjnego przez sąd do czasu złożenia przez gminę oferty wynajęcia lokalu socjalnego. Dotyczy to sytuacji, gdy sąd przyzna lokatorowi lokal socjalny. Inną przeszkodą uniemożliwiającą wykonanie eksmisji jest tzw. okres ochronny (od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie) . nieuregulowany stan prawny po śmierci dotychczasowego lokatora – w lokalu pozostały osoby, najczęściej członkowie rodziny zmarłego, oczekujące na przyznanie im tytułu uprawniającego do korzystania z mieszkania. Ewentualnie osoby oczekujące na zakończenie postępowania sądowego. Jak obliczyć odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu? Zasady dotyczące ustalania wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego zostały ujęte w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów (dalej A teraz trochę języka prawniczego: Zgodnie z art. 18 ustawy: 1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. 2. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego. 3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Jeśli dobrze wczytasz się w powyższy przepis, a w szczególności pogrubiony tekst, zauważysz że ustawodawca rozróżnia dwie odmienne sytuacje mające wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania. Wszystko zależy od tego czy lokator ma przyznany lokal socjalny czy też nie. Ogólne zasady dla ustalania wysokości odszkodowania Warto tutaj wspomnieć, iż kiedyś dawno dawno temu, za czasów panowania ustawy o najmie lokali mieszkalnych – wysokość odszkodowania była ustalona odgórnie na poziomie 200% czynszu, jaki osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego byłaby winna opłacać z tytułu najmu. Po wejściu w życie ustawy o ochronie praw lokatorów konstrukcja ustalania wysokości odszkodowania uległa zmianie. Zwróć uwagę na art. 18 ust 2 ustawy który operuje sformułowaniem, iż odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Używając tego sformułowania ustawodawca jasno wskazuje, że nie chodzi o czynsz jaki właściciel otrzymywał lub otrzymuje na podstawie umowy najmu, ale o czynsz potencjalny. Czynsz potencjalny to taki, jaki mógłby być uzyskany w przypadku wynajęcia lokalu innym osobom, po eksmisji osoby zajmującej nieruchomość bez tytułu prawnego. Innymi słowy miarą odszkodowania jest czynsz jaki można w danym czasie uzyskać na rynku, wynajmując lokal o takich samych lub zbliżonych cechach. Musisz pamiętać, iż odszkodowanie za bezumowne korzystanie z twojego lokalu ma charakter świadczenia okresowego, płatne jest miesięcznie. Ma to dość poważny skutek w postaci okresu przedawnienia takiego roszczenia, który wynosi na chwilę obecną 3 lata. (ustawodawca pracuje nad zmianami terminów przedawnienia). Co dla ciebie oznacza trzyletni termin przedawnienia pisałam w osobnym artykule. Pamiętaj, iż w sprawie ustalania wysokości takiego czynszu (przy bezumownym korzystaniu), a w konsekwencji wysokości odszkodowania, może dojść do sporu pomiędzy tobą jako właścicielem a byłym lokatorem. Spór oczywiście będzie rozstrzygał sąd. Co zrobić w sytuacji gdy były lokator nie płaci miesięcznego odszkodowania? Cóż, pozostaje ci powództwo do sądu o zapłatę, podobnie jak w przypadku zaległego czynszu. Żądanie odszkodowania uzupełniającego za bezumowne korzystanie z lokalu Art. 18 ust. 2 zawiera regulację, iż jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego. Przepis odnosi się do rzeczywiście poniesionych strat a nie strat potencjalnych, przewidywanych w związku z zajmowaniem lokalu be tytułu prawnego. Przepis nie dotyczy również sytuacji utraconych korzyści związanych z wynajmowaniem lokalu. Zastanawiasz się w tej chwili zapewne nad tym, co można zaliczyć do poniesionej straty? Ugruntowane orzecznictwo sądowe w tym zakresie wskazuje, że do strat poniesionych w związku z zajmowaniem lokalu bez tytułu prawnego, należy zaliczyć dewastację, zniszczenie lokalu. Przy czym pamiętaj, iż wysokość odszkodowania uzupełniającego plasuje się jako różnica pomiędzy wartością poniesionej szkody, a kwotą jaka zostaje z pobieranego miesięcznie odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, po odliczeniu pełnych kosztów utrzymania tego lokalu. Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, gdy były lokator czeka na lokal socjalny Jak wspomniałam wyżej art. 18 wprowadza pewien dualizm w sposobie miarkowania wysokości odszkodowania w zależności od sytuacji prawnej byłego lokatora. Otóż art. 18 ust. 3 ustawy stanowi, że osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Innymi słowy, w sytuacji gdy wniosłeś pozew o eksmisję byłego lokatora i sąd wprawdzie orzekł przymusowe opróżnienie lokalu, ale przyznał lokal socjalny i wstrzymał egzekucję to możesz się domagać odszkodowania odpowiadającego wysokości czynszu jaki lokator byłby obowiązany opłacać, gdyby umowa najmu nie wygasła. Co to oznacza? Wyjaśnię na przykładzie. Zawarłeś umowę najmu lokalu na okres 1 roku z czynszem w wysokości 1200 zł (media i inne opłaty płatne osobno). Umowa zawarta od 1 stycznia do 31 grudnia. Po 6 miesiącach wypowiadasz umowę najmu i składasz pozew o eksmisję. Sąd orzeka eksmisję i przyznaje lokal socjalny. Do 31 grudnia pozostaje 4 miesiące. W tym czasie został podniesiony średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych (wskaźnik uzasadniający podniesienie czynszu, w roku 2018 wynosi 0,3% w stosunku do 2017 r.). Na tej podstawie możesz powiększyć odszkodowanie do kwoty 1203,6 zł. Wiem, że kwota jest niewielka, ale zasady podnoszenia czynszu omówię w innym artykule. Powyższe zestawienie kwot stanowi tylko przykład. Sporne jest, od jakiego momentu ta wysokość odszkodowania obowiązuje. Czy od momentu uprawomocnienia się wyroku o eksmisję, a może w innym wcześniejszym momencie tj. wraz z utratą tytułu prawnego do lokalu. Orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje, iż wysokość odszkodowania określonego w art. 18 ust. 3 stosuje się od momentu utraty przez lokatora tytułu prawnego do lokalu, a wyrok przyznający im lokal socjalny jeszcze nie został wydany. PRZECZYTAJ TAKŻE: Przedawnienie roszczeń z umowy najmu Eksmisja bez wyroku sądowego Jak zabezpieczyć płatność czynszu? – umowa poręczenia Jakiś czas temu obiecałem wam, że omówię pokrótce problematykę związaną z dochodzeniem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez którą przechodzą np. linie energetyczne, instalacje gazowe czy wodociągowe. Poniżej przedstawiam wam wzór przedsądowego wezwania do wypłaty ów wynagrodzenia. W następnym wpisie opiszę z czym to się wiąże. Pozdrawiam WZÓR PISMA ………………, dnia …………. r. Imię i nazwisko właścicieli działki zgodnie z informacją znajdująca się w Księdze Wieczystej dokładny adres nieruchomości Zakład Energetyczny adres Będąc właścicielem nieruchomości składającej się z …… działek o numerach …, wpisanych odpowiednio do Księgi Wieczystej pod numerem …, położonej w miejscowości ……………, przy ul. ……………, wnoszę o wypłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowej nieruchomości. Na przedmiotowej nieruchomości znajdują się urządzenia przesyłowe w postaci słupów energetycznych a nadto przez nieruchomości przechodzi linia przesyłowa o mocy …. kV, której są Państw właścicielem. Wskazane powyżej urządzenia zajmują łącznie … metrów powierzchni mojej działki. Na wielkość tą składają się łącznie: - długość linii energetycznej przechodzącej przez działki - … metrów - odległość od linii energetycznej do najbliższej drogi - … metrów - szerokość pasa energetycznego dla linii … kV - … metrów - szerokość drogi dojazdowej do pasa energetycznego – 2,5 metra Powyższe urządzenia uniemożliwiają mi prawidłowe i swobodne użytkowanie powyższych działek zgodnie z ich przeznaczeniem budowlanym jak i charakterem rekreacyjnym. Zarówno ……… jak i jego poprzednik nie zawarł ze mną żadnej umowy, na mocy której otrzymywałabym stosowne wynagrodzenie za korzystanie przez ……… z siedzibą w ……… przy ul. ……… z mojej nieruchomości. Z tych też względów, opierając się na przesłankach zawartych w Kodeksie cywilnym ( z 1964 r., Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) oraz posiłkując się zapisami art. 224 oraz 225 przedmiotowego aktu prawnego, żądam od …………… z siedzibą w ………… przy ul. ………………… wypłaty stosownego wynagrodzenia w kwocie ……… złotych (słownie: …………………………) za bezumowne korzystanie z mojej nieruchomości w okresie od ……… roku, to jest w okresie ostatnich 10 lat poprzedzających datę niniejszego pisma. Okres dziesięcioletni określony został w oparciu o art. 117 oraz 118 Kodeksu cywilnego. Kwotę żądanego wynagrodzenia ustalona została na podstawie ogólnie przyjętych zasad wyliczania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, przez które przebiegają urządzenia przesyłowe, co ostatecznie dało kwotę …………… złotych rocznie, czyli ……………. złotych za okres ostatnich 10 lat. W przypadku jeżeli zgadzają się Państwo na zaproponowane przeze mnie warunki finansowe, proszę o potwierdzenie ów stanowiska w ogólnie przyjętej formie pisemnej. Równocześnie wzywam Państwa do przystąpienia do negocjacji zmierzających do ustalenia wspólnego stanowiska i wysokości przedmiotowego wynagrodzenia oraz zawarcia stosownej umowy. W przypadku nie otrzymania od Państwa pozytywnej odpowiedzi na niniejsze pismo, w nieprzekraczającym terminie … miesięcy od dnia otrzymania niniejszego pisma, wystąpię w celu dochodzenia swoich roszczeń na drogę sądową. Z poważaniem …………………………